意见领袖 |夏雷
2026年是“十五五”规划的开局之年。在房地产市场缓跌促稳的总体思路下，房地产市场需求将稳步释放，供需关系逐步调整。
未来市场走向仍应关注三个关键变量的演变：一是库存水平的改善，二是价格波动中公众信心和预期的变化，三是政策的力度和有效性。
预计2026年商品住宅销售面积7.8亿平方米。其中，一线城市销售面积预计为3992万平方米，占全国销售面积的5.1%。二线城市销售面积预计为226.82万平方米，占全国面积的29.1%。这三、四线城市销售面积预计为51226万平方米，占全国面积的65.8%。
一线城市新房销售下降是由于土地供应减少。土地供应自2021年以来连续第四年大幅减少，市场新增供应大幅减少。这一现象将持续到2025年。2025年1月至10月一线城市土地及规划建筑面积月均成交金额为104万平方米，较近四年月均成交金额下降65%。预计全年土地交易计划建筑面积约1268万平方米，比上年减少28%。
一线城市的刚性需求长期存在。一线城市经济实力雄厚，就业机会多，城市综合实力强配套设施完善，医疗、教育资源丰富，非常吸引人们购房定居。政策协调提供有力支撑。需求方面，房地产限购政策仍有优化空间，如进一步放宽限购政策、调整交易税政策等。供给侧，“好住房”建设稳步推进，城中村改造、中心区土地盘活不断推进。改善购房者的置换需求。中部地区优质项目供给增加，改善需求得到释放。从成交量来看，2026年甲级新房市场成交量预计较上年有所减少，销售面积预计为3992万平方米，占全国总量的5.1%，成交率有望进一步提升。
在价格方面，一个城市2020年新建住宅的价格行为预计将继续超过2026年现有住宅的价格行为。
国家统计局数据显示，2025年1月至11月新建住宅价格指数同比仅下降1.2%，而二手住宅价格指数同比下降5.8%。新建房屋价格的跌幅小于二手房价格，并保持稳定。以上海为例，上海新建住宅价格同比上涨5.1%，2025年新建住宅表现突出。一是需求基础要扎实。预计2024年上海常住人口将突破8万，创历史新高。上海新住户在新房交易中的占比有所上升，人口流入的利好支撑着市场稳定的购房需求。其次，产品实力显着提升。反复改进新建住宅产品在户型、社区规划、高科技住宅等方面明显优于同地点二手住宅，形成产品代际差距，有效激活改善需求，推动新建住宅价格结构性上涨。三是优化报价结构。中心城区项目供应量不断增加，满足了人们改善资产配置的需求，多个豪宅项目的“晒”反映了广泛的改善需求。四是政治环境有所改善。 2025年限购政策进一步优化，释放了此前被抑制的理性住房需求。
2026年，二线城市新房销售面积预计同比下降，城市间房地产表现差异较大。
二线城市的需求主要来自三个方面。一、人口净流入化继续。人口是最强大的需求基础。例如，合肥市2024年常住人口预计将增加15万人，正式成为千万人口城市，增速有望超过一流城市。杭州和成都分别增加10万人和7万人。增速位居二线城市前列。上述城市的新房销量和价格均强劲。二是宽松的政治环境。政策优化也将释放潜在购房需求，为房价提供重要支撑。 2024年10月，杭州市将放宽新地供应价格限制，随后折扣价加大，引发房价上涨预期。三是产品优化和更新。高质量的住房增加了改善的需求。
由于在受二线城市内部分化和土地供应减少的影响，预计2026年二线城市新建住宅销售面积约为22682万平方米，约占全国的29.1%。
全国三四线城市新房销售占比将继续下降。
近十年来，三四线城市的销售面积大幅增长，占比也大幅提升。 2012年，三四线城市销售面积6.9亿平方米，占全国销售面积的62.1%。 2018年，三四线城市销售面积增至11.3亿平方米，占成交金额的65.9%。 2021年销售面积预计将达到创纪录的12亿平方米，2022年成交率预计将达到创纪录的68.9%。 2024年销售面积三、四层则为6.4亿平方米，仅为最高点的53%，占比已下降至65.4%。
第三、四层次的需求主要来自于本地居民的住房需求、外来务工人员的住房需求、海归人员的住房需求以及周边城镇的购房需求。由于大部分三四线城市新增需求有限，预计2026年三四线城市新房销售面积将达到51226万平方米，占全国总量的65.8%，成交率预计较2025年有所下降。
如果从库存角度看2026年的房地产市场，商品房库存可以分为三类：已建成但未销售的现有住房库存、已开工但未销售的在建库存以及已取得的土地库存。已编辑但尚未开始。
从结构上看，三大库存类别均呈现改善趋势。二手房库存（已竣工但未售出）已连续八个月下降。 10月末，待售面积7.6亿平方米，比9月末减少322万平方米，其中商品房待售面积3.96亿平方米，减少292万平方米。已开工但未销售的建筑库存规模为25.7亿平方米，比2024年减少2.81亿平方米。取得但尚未开工的土地库存规模约为23亿平方米。
从购房者预期角度来看2026年的房地产市场，市场参与者预期的差异将直接影响需求的释放。
影响预期的因素主要有三个。一是房价趋势。二手房价格继续下跌。 2025年11月，70个大中城市现有住宅价格指数同比分别下降5.7%、环比下降0.7%。止赎房屋的价格降低了边际交易价格。据中国指数研究院统计，2025年1月至10月，止赎住宅成交均价同比下降12.3%。市场交易价格向边际价格的标准值将放大价格下行压力。
第二个问题是库存状况。目前，除深圳外，现房挂牌数量处于较高水平，挂牌房产数量稳定。截至2025年12月3日，各大券商在一线城市的房产数量为：北京13.7万套，较2024年底增长7%。深圳8.5万套，较2024年底增长73%。广州有1套。4.7万台，较2024年底增长2%。
第三是租金回报率。一线城市的租金收益率有所回升。 2025年11月，该指数恢复至1.82%，较2021年7月1.3%的历史低点大幅上涨52个基点，接近10年期国债收益率。较高的租金收益率和不断上涨的房产配置价值将影响居民的购买和租赁决策，提高购房者的预期。
从政治支持的角度来看2026年的房地产市场，主要有两个方面。
一是加快构建房地产开发新模式，完善商品房开发、融资、销售基础制度。
发展方面，我们将继续开发从征地到建设的相关系统。项目公司与房地产公司总部法律责任是一体的d、项目资金及分红不提前提取，项目实施及购房者权益得到系统保障。
在融资方面，推出融资协调机制和“白名单”制度。住建部和地方政府数据显示，截至2025年10月11日，商品房项目“白名单”下累计审批贷款金额超过7万亿元。新模式下，融资将主要依靠开发贷款和个人贷款。
在销售方面，我们扩大了二手房销售试点计划。 2025年1月至10月，全国现有商品住宅销售比重提高到35%，比2024年同期提高5个百分点。加强预售资金监管。对于仍采用预售的项目，多个地方政府严控落实预售融资监管新规定，降低商品住宅项目交付风险。
第二个目标是建设安全、舒适、绿色、智能的“美好家园”。
“好住房”概念首次写入五年规划建议，成为推动房地产高质量发展的重要方向。打造“好房子”强调“安全、舒适、绿色、智能”四大要素，涵盖建筑保温、保温、隔音、防水等技术标准，以及房产服务、区域无障碍、人口老龄化改造等宜居相关标准。新的住房工程国家标准将于2025年5月1日起实施，为建设“好家园”提供技术规范。
“好房”有助于优化供给调整商品房结构，提高商品房市场竞争力，稳定房价。优质项目可以更快销售，这可能会导致行业从“高流失率”向高质量发展的积极转变。也能满足“人民对美好生活的向往”，盘活改善需求，为市场注入新动力。力量。
风险提示：房地产市场意外放缓的风险。政策解读出现偏差。调查样本有限，不足以反映市场实际情况。可用数据有限且标准不完整。过去的经验适用性有限，导致政策和数据推论存在偏差。房地产企业债务重组的压力超出预期。
《房地产展望2026》证券研究报告
公开发布日期：2025 年 12 月 22 日
发行机构：坤凯证券股份有限公司
本报告分析师：夏雷SAC编号：S0350521090004
（本文作者简介：国海证券首席经济学家、中国证券业协会首席经济学家专家委员会委员、学术畅销书《房地产周期》（人民出版社）、《全球房地产》（公民出版社）主编）
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作者简介：夏雷
现任国海证券首席经济学家、中国证券业协会首席经济学家专家委员会委员。出版学术畅销书《房地产周期》（人民出版社）、《全球房地产》（中信出版社）。
